为完善房地产税收一体化管理，贯彻落实好《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》》（国税发〔2005〕89号）精神，方便纳税人及时办理住房交易。现将个人住房交易税收征收管理若干问题通告如下：

 

一、营业税

（一）个人销售住房适用税目为“销售不动产”，适用税率5%，计税营业额为纳税人销售不动产向对方取得的全部价款和价外费用。

（二）从2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

（三）自2005年6月1日起，售房人所售住房凡符合当地政府确定的普通住房标准的，可享受税收优惠政策。

南宁市的普通住房标准按自治区人民政府确定的执行。

（四）个人购买住房以取得的房产证或契税完税凭证上注明的时间为购买时间。

 

二、个人所得税

（一）个人出售自有住房取得的所得属于“财产转让所得”项目，以售房收入减除住房原值和合理费用后的余额为应纳税所得，适用20％的比例税率。

纳税人无法提供房产原值的，根据出售住房价格按规定的征收率随征个人所得税，即应纳税额=住房销售收入×征收率。征收率由各市、县地税局根据当地实际情况确定。

（二）对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

（三） 个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得税收个人所得税有关问题的通知》（财税字（1999）278号）第三条的规定，全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。

 

三、土地增值税

（一）土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额为转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目的余额。

扣除项目金额为《土地增值税暂行条例》第六条所列举的成本、费用和税金。

应纳土地增值税，按四级超率累进税率计算：

1.增值额未超过扣除项目金额50%的

土地增值税税额=增值额×30%。

2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%。

3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%。

4.增值额超过扣除项目金额200%的

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

以上公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

（二）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》财法［1995］6号）（三）对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

 

四、印花税

对个人销售房屋时，按“产权转移书据”税目，以合同所载金额依0.5‰计征印花税。

 

五、城市维护建设税

以实际缴纳的营业税为计税依据，城市维护建设税税率是：纳税人在市区的，税率为7%；纳税人在县城、建制镇的，税率为5%；纳税人不在市区、县城或建制镇的，税率为1%，与营业税同时缴纳。

 

六、教育费附加

以实际缴纳营业税的3%计算缴纳。

 

七、地方教育附加

以实际缴纳营业税的1%计算缴纳。

 

八、防洪保安费

以售房收入的1‰计算缴纳。

 

九、办税程序和要求

根据“先税后证”原则，纳税人向房地产管理机关申请办理房地产权属登记时，应提供地方税收完税凭证和《个人住房交易纳税申报审批表》（以下简称《申报审批表》）。房地产管理机关在审核确认该房地产交易已完税后，才能给予办理房地产权属登记手续。纳税人不提供上述资料的，房地产管理机关不予发放产权证件。

个人住房交易缴纳地方税收的基本程序为：

（一）申报。转让住房的个人（以下简称“售房人”），应到住房所在地主管地税机关或房地产办证大厅领取《申报审批表》，真实、完整地填写住房交易的有关信息，并提供以下材料原件（审验后退回）和复印件：

1.房产证和土地使用权证；

2.房屋所有权人身份证或其他有效身份证明；

3.售房合同（协议）；

4.购房发票（非购买住房除外）；

5.地税机关或代征机关要求提供的其他材料。

（二）受理。地税机关或代征机关根据售房人提供的材料，对照《申报审批表》内容逐一进行核实，确认相符后退还材料原件，受理售房人的纳税申报。

（三）审核。地税机关或代征机关根据售房人提供的材料，审核申报内容是否全面，计算是否准确，以及是否可享受税收优惠。

（四）缴税开票。纳税人根据审核后的税款金额缴纳税款，地税机关应给纳税人开具完税凭证和发票，并在《申报审批表》上加盖单位印章。