为规范我市经济适用住房价格的管理，根据国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格（2002）2503号）精神，并结合我市实际情况，制定本细则。

    一、审核原则

   经济适用住房价格应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

    二、审核内容

   经济适用住房价格由销售价格和超标差价两部分组成。销售价格包括开发成本、税金和利润三部分。超标加收的差价按销售价格的20%核定。

   分隔零售单套住房当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

    经批准的行政事业性收费项目一律按最低收费标准减半计收。

   （一）开发成本

    1.按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。

    2.开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

    3.列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费、室外工程费及附属工程费。

    4.在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

    5.管理费按照不超过1至4项费用之和的2%计算。

    6.财务费用，包括贷款利息、手续费及融资代理费等。

    7.销售费用，包括销售人员工资、广告费等。

   （二）税金 ：依照国家规定的税目和税率计算。

   （三）利润 ：按照不超过1至4项费用之和的3%计算。

   （四）下列费用不得计入经济适用住房价格：

    1.住宅小区内经营性设施的建设费用。

    2.开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的征地、拆迁、勘察设计及前期工程等费用。

    3.各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用。

    4.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。

    5.按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

    三、审核程序

   （一）报送材料

    1.经济适用住房价格审核申请报告。

    2.经济适用住房价格申报表。

    3.经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件。

    4.建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件。

    （二）审核要求

    1.经济适用住房开发企业必须在开工前核算住房成本并提出书面定价申请，将销售价格报市物价局会同市房改办进行审核；在开工前不能确定公布经济适用住房价格或已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的，则在销售前报请审批。价格一经审核不得擅自更改，并由开发企业向社会公布。

    2.经济适用住房开发企业将审核资料报送市物价局后，由市物价局会同市房改办予以审核。对申报手续、材料齐全的，应在接到定价申请报告后30个工作日内作出制定或调整价格的决定；情况特殊不能在规定时间内审批的，要向申请单位说明理由，适当延期。

    3.未按本细则确定或审批价格的，房地产管理部门不予核发销售（预售）许可证。

    四、处罚

房地产开发经营企业违反价格法律、法规和本细则规定的价格行为，由市物价局依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

 

 

                                                                  梧州市人民政府办公室
                                                                   二○○六年二月二十八日

                       广西壮族自治区梧州市人民政府办公室