4月17日，南宁版“国五条”实施细则终于“靴子落地”。南宁市下发《南宁市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对市民最为关心的房价控制目标、限购、二套房贷、转让二手房个税的征收等一一定调。

房价控制

保持房价基本稳定

《通知》：认真做好新建商品住房价格控制工作，保持房价基本稳定。2013年我市新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。

解读：实际上，早在3月底，南宁市就已经公布了今年房价调控的目标——新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。这个目标与其他目前多数公布城市的表述如出一辙。

相关人士认为，这一表述较前两年的房价控制目标有所“收紧”，一方面，新建商品住房价格剔除了保障房，可以防止数据“掺水”；另一方面，“人均可支配收入的实际增幅”，一般要在增幅基础上减去CPI（居民消费价格指数增幅）因素，“更直接反映住房价格与居民住房支付能力的关系”。

根据今年南宁市在两会期间公布的预期目标，2013年城镇居民人均可支配收入增长目标为12%，城市居民消费价格指数涨幅即CPI目标控制在4%左右。以此推算，南宁市今年的房价控制目标涨幅不超过8%（12%-4%=8%）。而根据市场机构统计，南宁市2012年新建商品住房均价为6815元/平方米，按照房价控制目标，今年南宁新房均价不能高于6815＋6815×8%=7360元/平方米。

限购措施

南宁限购区域不扩大

《通知》：继续严格执行普通商品住房限购措施。住房、公安、民政、税务、社保等部门进一步完善信息共享和审核工作机制，加强购房资格审核，对不具备购房资格的购房人，不予办理房屋登记；对违反政策规定，或教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业、房地产经纪机构及其执（从）业人员，暂停网上签约或交易申请，其违规行为记入信用档案，并由其承担相应法律责任。

解读：根据此前南宁限购令的细则，仙葫、五象新区、兴宁快环外部分区域由于不在南宁市城区街道办事处所辖的区域，因此不限购。3月1日，国务院出台的细则曾规定“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前”。规定一出，也引发了各界对南宁市是否要扩大限购区域的关注。

“南宁市的限购区域范围将依然按照之前限购政策实行。”相关人士表示，此前南宁充分结合自身实际，采取相对宽松的限购政策，因而未将市辖六县列入限购范围，只在“本市市区”范围内实施限购，经过两年多的限购，房价基本保持平稳，市场上的投资投机性行为已经没有太大空间，而且南宁市房地产市场存在区域差异性，不扩大区域也是出于避免一刀切。

二套房首付

继续严格执行现行政策

《通知》：进一步落实对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，优化利率结构、合理定价，满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，继续严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，坚决抑制投机投资性购房；强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

解读：今年3月份，国务院出台的细则提到，对于房价上涨较快的城市要调整贷款政策，实行差异化的房贷政策。彼时，坊间就多有传言称，二套房的首付比例将调高至70%，而这一消息对部分改善性需求的群体而言，影响尤大。

业内人士指出，此次的南宁版细则的出台对这一政策并没有具体明确，因此可看成信贷政策将会按照以往行事。

当天，记者也从南宁市各大银行了解到，目前南宁多家银行房贷政策并没有调整，首套房多执行首付30%、基准利率房贷政策，二套首付至少六成，贷款利率至少上浮10%，第三套房贷款则停止办理。不过银行方面也表示，此前受南宁版“国五条”将要出台的影响，有银行已经取消了首套房贷优惠折扣，二套房利率上浮区间普遍在10%至20%内。政策落地之后有何变化，还有待观察。

二手房征税

出售满5年

唯一住房仍免个税

《通知》：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依法继续免征个人所得税。

解读：在长达3000余字的细则中，二手房买卖差价20%的个税计征仍是市民关心的焦点。4月17日，南宁市地税局工作人员表示，根据以往情况，南宁市面上二手房交易多采取核定征收，即按交易价格的1%计算方式纳税。此外，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税等税收优惠仍然继续执行。目前，南宁市税务部门仍按原来的房产个税计征规定执行，是否有进一步调整，还要等通知。

记者在采访中，不少业内人士也表示细则尚有很多细节需要明确，如政策实行的时间节点、各类房屋是否统一征收等有待细化。

商品房预售监管

价格过高不发预售证

《通知》：严格商品住房预售许可审核，住房管理部门要在商品房预售审批过程中进行价格指导和监督，引导房地产开发企业合理定价，对预售申报价格过高且不接受住房管理部门指导的商品住房项目，暂不核发预售许可证书。取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源，并严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，按照申报价格对外销售。

解读：据了解，年初以来，随着房地产市场的逐步回暖，南宁市多个在售新盘都出现了涨价，售价大多比前一批房源多出了100～400元/平方米不等，房价上行的压力仍然比较大。

业内人士告诉记者，虽然此前在预售审批环节，开发商报价备案要求早已经存在，但是明确将报价过高或拿不到预售许可证写入文件应属首次。采访中，有开发商也向记者透露，实际上从去年年底开始，住房管理部门就已经开始对预售申报价格加强了指导，并且不仅仅是“申报价格要求不能高出指导价”那么简单，而是在综合楼盘前期价格和周边区域均价等因素之后再对申报价进行评估，“这意味着预售申报价格变严了”。

房地产行业的一名资深人士告诉记者，这一规定是南宁加强市场监管的重要配套措施，目的也十分明确，即通过行政限价的方式来保持房价基本稳定。

信息联网

今年实现

与自治区联网

《通知》：大力推进个人住房信息系统建设，进一步完善住房保障信息管理综合平台系统，并于2013年9月底前实现市本级与所辖县联网，12月底前实现个人住房和住房保障管理信息系统与自治区联网。

解读：据了解，根据住建部的统一部署，全国40个大中城市的个人住房信息系统应于2012年6月30日前实现与住建部联网。南宁市作为40个重点城市之一，个人住房信息系统也在规定时间节点之前已经实现了全国联网。而住房保障管理信息系统也已经在去年11月搭建完成。此外，2013年南宁市住房保障工作会议透露，南宁市个人住房信息系统下一步将与民政、公安、金融等部门联网。

相关人士认为，根据细则，住房保障专网和个人住房信息系统建设以及最终实现全区联网，将给南宁的保障住房管理以及房地产市场的调控带来极大的便利。

土地供应

倾向保障房和小户型

《通知》：2013年南宁市计划供应住房用地300公顷，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%，对列入年度计划的保障性住房用地实行优先供应，应保尽保。

解读：记者从南宁市国土部门获悉，300公顷住房用地中，廉租房用地5.82公顷，经济适用房用地8.32公顷，各类棚户区改造用地4.6公顷，公共租赁房用地3.73公顷，限价商品房用地2.52公顷，普通商品住房用地275公顷（含189公顷中小套型商品房用地），保障性安居工程和中小套型商品房用地占比为71%（见上图）。

业内人士分析，按300公顷的供应量和平均3.5的容积率计算，可建成约1000万平方米的住宅。去年南宁市成交新建商品房和存量房约600万平方米，因此，今年的供应量并不算少。土地供应计划的增减，并不会直接影响房价，还要看实际成交量和成交价。近年来，南宁市住宅用地实际成交面积都低于计划供应面积，这是因为近两年市场调控压力较大，大部分开发商都放缓了拿地的步伐。

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